2015'DE TÜRKİYE EKONOMİSİ VE EMLAK BALONU

Daha önce de birçok kez belirttiğim üzere, Türkiye Ekonomi'si 2023 vizyonundan çok ama çok uzak olmakla beraber hızla irtifa kaybetmektedir. Önce ilk 15, sonra ilk 10 ekonomi arasına gireceğiz diye çıktığımız yolda 19. sıraya düştük. Türkiye ilk 10'a girmek istiyorsa Girişimcilik, Eğitim ve İş Gücü kalitesini geliştirmeli ve daha da önemlisi katma değeri yüksek ürünler üretmeli. Katma değeri yüksek ürünler illa yüksek teknoloji ürünü olmak zorunda değil. Bakınız İtalya'ya ve Fransa'ya; birçoğunun Türkiye'de üretildiği en üst seviye markaların ürünlerine, kar marjı teknolojik ürünlerden bile daha fazla çünkü bir vizyonları var, dünya çapında bir marka oluşturmak için gerekenleri yapmışlar. Tabii ki, bu vizyona sahip bir firmamız yok diye hükümeti de suçlamak çok doğru olmaz ancak ben bu alanda hükümetin yanlışlarına değinmek istiyorum.

Geçtiğimiz beş yıldır Türkiye ekonomisi inşaat ve ranta bağlı olarak büyümekte ve kişi başına düşen gayri safi milli hasıla 10bin dolar civarına yerleşmiş durumda. Bunun en önemli sebebi inşaat sektörü odaklı büyüyor olmamız. İnşaat odaklı büyümekte aslında çok büyük sıkıntı olmasa da yapılan projelerin çoğunun üst gelirli kitleye hitap etmesi ve bu kesimin konut yatırımına doymuş olması aslında inşaat odaklı büyümenin sonuna geldiğimizin kanıtıdır. Bu projelere olan düşük talep yabancı yatırımcılarla özellikle Arap yatırımcılarla bir süre daha desteklendi ancak şuan bu dönemin sonuna geldiğimizi düşünüyorum ki bundan sonra yapılacak projelerin yüzde 18 KDV ile yapılacak olmasını da düşünürsek, emlak fiyatlarında bir gerilemenin kaçınılmaz olduğunu düşünüyorum. Bu durumu destekleyen tablo aşağıdadır:

Konutta fiyatlara göre arz-talep dengesi

Tabloya baktığınız zaman, m2 fiyatı en yüksek olan iki seviyede toplam talebin 6-7 katı arz oluşmuş durumda. En alt gelir seviyesinde ise 72000 haneye karşılık hiç arz bulunmamaktadır. Peki bu en üst seviye ülke nüfusunun sadece %1'ine hitap ettiğne göre, satılamayacak olan bu üst gelir grubundaki ve konutların fiyatı fazlasıyla düşecek, görüldüğü üzere en düşük gelir grubu hariç tüm gelir gruplarında arz fazlası var. Satılamayan bu konutlar emlak fiyatlarını düşürecek, emlak fiyatları düşünce inşaat firmalarının karlılıkları düşecek, işten çıkarmalar derken, bir ekonomik krize gitmemiz bile söz konusu olabilir.

Dolayısıyla artık hükümet geçici çözümlerden ziyade kalıcı ekonomik büyüme ve katma değer üretimi için azami seviyede teşvikler çıkarmalı ve rant odaklı büyümeye dur demelidir. Zaten bir şekilde rant odaklı büyüme devam etse bile gelir dağılımının son derece dengesiz olduğu ülkemizde bu dengesizliğin daha da artması kaçınılmazdır.

Öte yandan ülke ekonomiz için en büyük tehditlerden birinin petrol fiyatının düşmesiyle birlikte ciddi rakamlarda ticaretimiz olan daralan Rusya ekonomisinin bize de zarar vereceğini atlamamak gerekmektedir. Evet; düşen petrol fiyatları cari açığımızı azalttığı gibi, son 12 ay itibariyle Rusya'ya toplam mal ihracatımız 6.2 milyar dolar tutarında ve son 12 ay süresinde Rus turistlerden 3.6 milyar dolar gelir elde ettiğimizi unutmayalım.

Bir önemli nokta daha, 2015'in ikinci çeyreğinde Amerikan Merkez Bankası FED'in faizleri artıracak olması da ülkemizden sıcak para çıkışına ve kredi maliyetlerini artmasına sebebiyet verebileceğinden, Türkiye ekonomisi için 2015'in pek de iyi geçiceğini düşünmemekteyim. 2015 sonunda dolar kuru beklentim 2.75 civarında olur diyerek yazımı sonlandırıyorum...