Referans Emlak Endeksi (REE) sonuçlarına göre İstanbul'da emlak yatırımının geri dönüş süresi ortalama 14.7 yıl, Dünya ortalaması ise 18 yıl civarında. Şuan, Gaziantep'deki yeni yerleşim bölgelerindeki geri dönüş süresi ise 25 yılın üstüne çıkmış durumda hatta 30-35 yılı bulan bölgeler var. Bu noktada burada birden şişmiş bir emlak balonundan bahsetmek gerekiyor ve bu balon biraz daha şişebilir. Ancak her sektörde olduğu gibi fiyatlar talep arz dengesi üzerinde şekillenir. Tabii bu fiyat dengesi, balon oluştuğu zaman doğru çalışmaz ve fiyatlar aşırı uç noktalara gider.
Aslında bu örneğimizdeki asıl dengesizlik kiraların ev fiyatlarına göre fazla ucuz kalması. Bunun da sebebi çok açık; Gaziantep'de, İstanbul'daki kadar yönetici ve yüksek maaş kazanan olmadığı için kiralar belirli bir seviyenin üstüne çıkmıyor. Zaten iş sahibi olan veya Gaziantepli olan yöneticiler de ev sahibi olmayı tercih ediyor, kiraya çıkmıyor. Gerçi, Gaziantep, İstanbul'dan sonra en çok göç alan 2. şehir ama bu göç eden kesimin, öncelikle hepsi yönetici ve yüksek maaş alan bir kitle değil, bir de 1500 lira ve daha fazla kira verebilecek yönetici sayısı bile bir elin parmağını geçmez.
Örneklemek gerekirse, yeni yerleşim bölgelerinde 4+1 evler, 600 bin liraya kadar çıkmış ve bu evler kiraya verilse en fazla 1500liraya verilir bu örnekte, 600000/1500=400 ay. 400 ay dediğimiz de 33yıl eder. İşte, işin matematiğini yapınca bu evi almak pek de mantıklı bir hareket değil. Mantıklı olması için ya ev fiyatının düşmesi ya da kira fiyatlarının artması gerekiyor. Yukarıda bahsettiğim sebeplerden dolayı, kira fiyatlarının artması pek mümkün değil, dolayısıyla ev fiyatlarının düşmesi gerekiyor. Halen içerisinde olduğumuz global krizin(tam olarak atlatılmış değil) sebebi Amerika'da fazlasıyla şişen emlak balonuydu. Tabii bir de işin kredi boyutu vardı Amerika'da ve krize asıl sebep olan emlak kredilerin ödenememesiydi.
Sonuç olarak, ya ev fiyatlarının düşmesi ya da kiraların artması gerekiyor, velev ki ikisi birden olursa, Gaziantep'deki emlak yatırım geri dönüş süresi normal seviyelere döner.
Gaziantep'teki emlak balonu, gerçekten bu fiyatlandırmaya göre emlak ( özellikle ev satın almak ) yatırımı yapmak hiç mantıklı değil doğru. Gaziantep'in halkının ev sahibi olma isteğinin bu fiyatlandırmayı etkilediğini düşünüyorum. Ananevi bir hareket olarak görüyorum bu fiyatlandırmayı ve ev fiyatlarının geri çekileceğini düşünmüyorum. Ev kiralarının da 1 500 TL ve üzeri olma şansını orta vadede göremiyorum. O kirayı ödeyeceklerine bir Müteahhidin yaptıracağı apartman ya da siteye topraktan girerek 200 000 TL'lik bir evi 150 000 TL ye mal ederek satın alabiliyorsunuz. İşin ilginç yanı bunun bu şekilde olduğunu bilerek 200 000 TL ye ortalama bitmiş bir evi satın alanlarda var ( 3+1 oturum alanı 150 metrekare ) Nedeni ise çok basit. Paraları var kazanıyorlar, yatırım yapmak zorundalar ve bunu da ev almaktan yana kullanıyorlar. Bitmemiş bir evi hazır nakit parası olanlar almak istemiyor. Ben bitmiş evi alayım işim sağlam olsun istiyor. Çevre düzenlemesi vs... uğraşmak istemiyorlar. Bu tür bir evin kirası ise 600 - 700 TL arası değişiyor. Yatırımın geri dönüşüm süresi ise 200 000/ 700 = 286 ay sürüyor bu da 24 yıla yakın bir süre olarak değerlendirilebilir. Ancak topraktan bu yatırımı yapmış bir kişi için 150 000 / 700 = 214 ay yapıyor. Bu da 18 yıl gibi süre yapıyor. Yatırım yaparken biraz daha detaylı araştırmak gerek. Emlak balonunun olduğu kısımlar olduğu gibi bu işten kar elde edebileceğiniz bölgelerde bulunuyor. Tabii burada atladığımız apartmanın inşaata başlangıç tarihi ile bitiş tarihi arasındaki geçen zaman zarfı, yatırımı yaparken kredi kullanımı vs... de değerlendirilmeli. Sizce böyle bir yatırım yapılmalı mı? Özellikle yüksek volatilenin olduğu ve bir krizin ( içindeyiz ve bence daha dipleri görmedik ) ortasında olduğumuzu düşünerek bu yatırım sanki biraz daha garanti ve karlı durmuyor mu?
YanıtlaSilSoylediklerine katiliyorum Aykut, ev fiyatlarinin ben de hemen dusmesini beklemiyorum ama yazimda belirttigim sebeplerden, olusan fazla fiyatlar bir noktada yonunu asagiya cevirecek. Krizden tamamen cikilmadigina katilmakla beraber, diplerin gorulmedigi konusunda fikrim farkli senden. Bence krizin dibi, ekonomik olarak da borsalarin seviyesi olarak da Mart 2009'da goruldu ki, IMBK 20000'lere dustu.Suan 59bin.
YanıtlaSilDiger bir konu, ev alarak yatirim yapmak benim yatirim anlayisima uymuyor; ama bu demek degil ki proje sirasinda ucuz olan bir evi ya da cesitle sebeplerden normal degerinin altindaki bir evi alip satmak guzel getiriler saglayabilir. Ama kira geliri icin ev almak kotu bir yatirim bana gore. Evi ucuz bile alsan en iyi ihtimalde onun geri donusu 15sene, borsada ise kendini en fazla 10senede amorti edecek o kadar fazla sirket var ki, hem de bu sirketler bu 10sene icinde hic buyumezse sadece odedigi temettulerle amorti ediyor, yillik yuzde 5 buyudugunu dusun bu sirketlerin. Bilesik buyume formuluyle sadece buyumesi bile yuzde 100e yakin getiri saglar ki bu durumda, ev kira getirisinin enaz 2katini kazanirsin ve de riski cok az sirketlerde, General Electric gibi
Sunu da eklemek de fayda var, emlak yatirimi olarak arsa alirsak, bunun getirisi borsa getirileri ile yarisabilir, hatta gecebilir.
YanıtlaSilemlak konusunda düzenleme belediyelere kalıyor ama böyle ekonomik bir veriyi belediyeler teslim etmek ne kadar doğru. talep arz dengesi belirleyemiyorlar sonuçta çok fazla boş dükkan ama daha çok talep gören evler piyasayı yükseltiyor.
YanıtlaSilBenim düşüncem Avrupa'nın içerisinde olduğu kriz nedeniyle bizim borsamızın da yönünü aşağıya çevireceğini düşünüyorum yani 59bin seviyeleri yerine ben 48bin yahut altına doğru gidebileceğini düşünüyorum. 2009 Mart ayındaki değerler gerçekten dip, ben kısa vadeler için düşünüyorum bunu. Bu düşüşlerden sonra yüksek oranda borsada alım fırsatları doğacak diye inanıyorum. Arsalar konusunda katılıyorum, stratejik yerlerden alınacak arsalar borsadan daha fazla kar getirebilir.
YanıtlaSilEv alarak kira geliri ile yatırım yapmak gerçekten yatırım açısından yapılacak en kötü seçimlerden bir tanesi bence de, en iyi ihtimalle 15 sene sonra amorti ediyor senin de söylediğin gibi.
Borsalardan ziyade diğer blogun yazdığın gibi FOREX piyasası küçük yatırımcılar için kısa vadede tercih edebilecekleri bir yatırım aracı bence. Tabii piyasaları takip edip teknik bilgileri ile birleştirebilecek küçük yatırımcılar için daha uygun bir enstrüman gibi geliyor bana. Sen ne dersin? 2009 Dan bu yana değişenler ve şu anki içinde bulunduğumuz dalgalanmaları da düşünürsek küçük yatırımcılar için ne kadar etkili bir yatırım aracı olur?
Yalnız forexte çok dikkat edilmesi gereken bir unsur; kaldıraç var, forexde kaldıraçı 5'in üstüne çıkarmamak gerek en fazla 10 olmalı. Yoksa ne oluyor diyemeden sıfırlarsın parayı. Bir de forexde sürekli ekran başında olmanın artıları çok, bunu da herkesin yapması mümkün değil. Forex çok fazla disiplin gerektiren bir yatırım aracı.
YanıtlaSil